Vuokrakiinteistön tuottolaskuri
Kiinteistö voi näyttää positiivista käyttötuottoa ja samalla vaatia omistajalta rahaa joka kuukausi. Rahoitus, kunnossapito ja vuokralaisettomat jaksot ratkaisevat eron. Laskuri näyttää siksi toiminnan, kassavirran ja oman pääoman tuoton erillisinä lukuina.
Laskuesimerkki
- Mahdollinen vuosivuokra: 16 000,00 EUR
- Omistajan käyttö- ja ylläpitokulut: 2 700,00 EUR
- Oston kokonaiskustannus: 270 000,00 EUR
- Laina: 190 000,00 EUR
- Korot ensimmäisenä vuonna: 4 000,00 EUR
- Lyhennykset ensimmäisenä vuonna: 2 700,00 EUR
Käyttötulos ennen rahoitusta
13 300 EUR vuodessa
Käyttötuotto 4,9259 % · kassavirta korkojen ja lyhennysten jälkeen 6 600 EUR · oman pääoman tuotto 11,625 % (käyttötulos miinus korot jaettuna omalla pääomalla 80 000 EUR )
Ennen veroja. Myöhempää myyntiä ei ole huomioitu.
Aloita vuokratuloista ja käyttökuluista
Syötä ostohinta ja kaupankäyntikulut. Lisää realistinen vuokra, odotettu tyhjäkäyttö ja omistajan maksamat menot. Kunnossapito on otettava mukaan, vaikka seuraava suuri korjaus olisi vasta muutaman vuoden päässä.
Käyttötuotto lasketaan ennen rahoitusta. Näin kiinteistöä on helpompi tarkastella sijoituksena. Kassavirta taas näyttää, mitä valitussa mallissa jää muun muassa korkojen ja lyhennysten jälkeen.
Opas kiinteistön arviointiin
Käytä tuloja, jotka voit dokumentoida
Myynti-ilmoituksen mahdollinen vuokra on oletus, joka on tarkistettava. Laskuri ei ratkaise, mitä vuokraa saa laillisesti periä. Käytä tarkkoja tietoja kiinteistöstä ja vuokrauksesta.
Esimerkki tuoton ja kassan erosta
120 000:n vuokratulo ja 20 000:n käyttökulut antavat 100 000 ennen rahoitusta. Kahden miljoonan kokonaisinvestoinnilla käyttötuotto on 5 prosenttia. Jos sen jälkeen maksetaan 30 000 korkoja ja 20 000 lyhennyksiä, kassavirta on 50 000 ennen muita eriä.
Kokeile alempaa vuokraa, enemmän tyhjäkäyttöä ja suurempaa kunnossapitoa. Tulos näytetään ennen veroja, ellei erikseen dokumentoitua veromallia ole valittu. Mahdollista myöhempää myyntiä on tarkasteltava erillisenä skenaariona kaupankäyntikuluineen ja jäljellä olevine velkoineen.