Calculateur de rendement d’un bien locatif
Un bien peut afficher un rendement d’exploitation positif tout en exigeant de l’argent du propriétaire chaque mois. Le financement, l’entretien et les périodes sans locataire font la différence. Le calculateur présente donc l’exploitation, la trésorerie et le rendement des fonds propres séparément.
Exemple de calcul
- Loyer annuel possible: 15 000,00 CHF
- Frais d’exploitation et d’entretien du propriétaire: 2 500,00 CHF
- Coût total d’acquisition: 250 000,00 CHF
- Prêt: 170 000,00 CHF
- Intérêts la première année: 3 700,00 CHF
- Capital remboursé la première année: 2 500,00 CHF
Résultat d’exploitation avant financement
12 500 CHF par an
Rendement d’exploitation 5 % · trésorerie après intérêts et remboursements 6 300 CHF · rendement des fonds propres 11 % (résultat d’exploitation moins intérêts divisé par les fonds propres 80 000 CHF )
Avant impôts. Une vente ultérieure n’est pas incluse.
Commencez par les loyers et les charges d’exploitation
Saisissez le prix d’achat et les frais de transaction. Ajoutez un loyer réaliste, la vacance prévue et les dépenses à la charge du propriétaire. L’entretien doit figurer, même si la prochaine grosse réparation est dans quelques années.
Le rendement d’exploitation se calcule avant financement. Cela permet d’examiner plus facilement le bien en tant qu’investissement. La trésorerie montre en revanche ce qui reste, notamment après intérêts et remboursements, dans le modèle choisi.
Guide pour évaluer un bien
Utilisez des revenus justifiables
Un loyer possible dans une annonce de vente est une hypothèse à vérifier. Le calculateur ne détermine pas quel loyer peut légalement être demandé. Utilisez des informations concrètes sur le bien et la location.
Exemple de différence entre rendement et trésorerie
Des loyers de 120 000 et des charges de 20 000 donnent 100 000 avant financement. Pour un investissement total de 2 millions, le rendement d’exploitation est de 5 pour cent. Si l’on paie ensuite 30 000 d’intérêts et 20 000 de capital, la trésorerie est de 50 000 avant les autres postes.
Essayez un loyer plus bas, plus de vacance et un entretien plus élevé. Le résultat s’affiche avant impôts, sauf si un modèle fiscal documenté a été choisi. Une éventuelle revente ultérieure doit être étudiée comme scénario distinct avec frais de transaction et capital restant dû.